Bail commercial et « Loyers Covid » : l’heure du bilan ?

Nous avons publié un article sur les loyers commerciaux nés en période de Covid-19 dans la perspective d’un arrêt très attendu de la Cour de cassation qui devrait être rendu le 30 juin 2022. Cet article est à retrouver en intégralité sur Linkedin ici.

Cette décision, sur laquelle nous ne manquerons pas de revenir vers vous, concernera notamment le sujet de la perte de la chose louée et celui de l’exception d’inexécution.

L’article est donc l’occasion de dresser un bilan rapide suite à la crise sanitaire sans précédent que nous avons traversée qui a, en effet, eu un impact important dans la gestion des relations bailleur-locataire et a nourri, ces deux dernières années, outre de nombreux débats doctrinaux, un important contentieux.


Fonds de solidarité pour les entreprises, indépendants, entrepreneurs

Depuis le début de la crise sanitaire du Coronavirus COVID-19, l’État et les Régions ont mis en place un fonds de solidarité pour prévenir la cessation d’activité des petites entreprises, micro-entrepreneurs, indépendants et professions libérales, particulièrement touchés par les conséquences économiques du Covid-19.

Un nouveau décret paru le 18 août dernier modifie les conditions permettant aux entreprises de bénéficier de ce fonds et le montant des aides accordées pour le mois d’août 2021(Décret 2020-371 du 30-3-2020 art. 3-28 modifié).

Le site internet du Ministère de l’économie des finances et de la relance a été mis à jour afin d’expliquer ces conditions : voir ici

En tous les cas, l’application ou non dudit dispositif nécessitera d’étudier la situation au cas par cas de chaque entreprise, en fonction de sa situation géographique,de son secteur géographique et de la durée de fermeture de l’établissement.

 


Tenue des Assemblées Générales à huis clos : Le dispositif 2020-321 est prorogé pour la prochaine saison des AG
Décret n° 2021-255 du 9 mars 2021 prorogeant la durée d’application de l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020, du décret n° 2020-418 du 10 avril 2020 et du décret n° 2020-629 du 25 mai 2020
Le décret porte prorogation de la durée d’application de l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020 modifiée portant adaptation des règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de covid-19 jusqu’au 31 juillet 2021, conformément aux dispositions de son article 11.
Il porte également prorogation jusqu’à la même date du 31 juillet 2021 de la durée d’application du décret n° 2020-418 du 10 avril 2020 modifié portant adaptation des règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de covid-19 et de l’article 1er du décret n° 2020-629 du 25 mai 2020 modifié relatif au fonctionnement des instances des institutions de prévoyance et au fonds paritaire de garantie prévu à l’article L. 931-35 du code de la sécurité sociale.

La décision prise abusivement par une assemblée générale d’exclure un associé affecte par elle-même la régularité des délibérations de cette assemblée et en justifie l’annulation
Cass. 1re civ., 3 févr. 2021, n° 16-19.691, P+B
La cour d’appel qui avait considéré « qu’en raison du caractère abusif de l’exclusion de l’associé, seuls (pouvaient) lui être alloués des dommages intérêts si la décision litigieuse lui (avait) causé un préjudice »,  a mal appliqué les dispositions des articles 1832 et 1833 du code civil, et aurait dû prononcer l’annulation de l’ensemble des délibérations de cette Assemblée Générale.

Pour l’acceptation du co-contractant de bail commercial comme partenaire commercial

Notre collaborateur, Me Quentin MAGHIA, a publié ce 1er mars 2021 un article sur Village-Justice que nous vous invitons à consulter ici

Il y évoque plusieurs pistes de réflexion, à l’heure de la crise que nous subissons tous mais qui impacte tout particulièrement la pratique économique des baux commerciaux.
Cette crise n’a fait que mettre en lumière les limites, peut-être, d’un statut que nous constatons depuis maintenant quelques années.
Un peu de bon sens ne devrait-il pas être « injecté » désormais dans cette pratique ? L’entente des parties ne devrait-elle pas être au cœur du sujet ?

FLASH – Les clauses illégales figurant au sein des Baux anciens peuvent être sanctionnés par la Loi Pinel !
C’est en effet ce que la Cour de cassation, pour la première fois a jugé en fin d’année 2020. La Cour par un arrêt à publier au bulletin (donc pouvant valoir nouvelle jurisprudence) précise le régime des clauses contraires à l’article L 145 15 du code de commerce.
Il s’agit des clauses relatives à la durée, à la révision du loyer, de l’état des lieux obligatoire, de l’inventaire des catégories de charges, de la communication des travaux réalisés dans les trois ans et à venir, de la clause résolutoire, et de la déspécialisation.
D’où, plus que jamais, la nécessité de procéder à la mise en conformité des baux anciens !
Cass. 3e civ 19.11.2020 n°19 20,405, FSPBI

FLASH – COVID 19 – Suspension des sanctions encourues pour non paiement des loyers, et des charges locatives, applicable depuis le 17 octobre 2020
Décret 2020-1766 du 30.12.2020
Les bénéficiaires de cette protection sont les entreprises en dessous des seuils d’effectif salarié (250), de chiffre d’affaires annuel (50 Millions).
S’agissant de la fermeture répondant à l’état d’urgence sanitaire du second confinement, l’entreprise concernée doit avoir perdu au moins 50% de son CA sur le mois de novembre .. (Le décret précise par ailleurs l’appréciation de cette perte de CA).
Le locataire doit fournir à son bailleur les justificatifs montrant qu’il rentre dans les conditions du Décret. Il ne peut alors encourir d’intérêts, de pénalités ou toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à son encontre pour retard ou non paiement des loyers ou charges locatives.

 
CORONAVIRUS : L’ORDONNANCE RELATIVE AUX LOYERS ET CHARGES EST PUBLIEE

Désormais, les sociétés répondant aux critères fixés par Décret (à venir) ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Dans l’attente du Décret d’application précisant le champ d’application de cette mesure, il convient de rappeler que les entreprises concernées sont, selon l’Ordonnance, celles pouvant bénéficier du fonds de solidarité de l’Ordonnance 2020-317 du même 25 mars 2020. Pour rappel, peuvent en bénéficier les très petites entreprises (TPE), indépendants, micro-entrepreneur et professions libérales ayant :
• un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ;
• un chiffre d’affaires sur le dernier exercice clos inférieur à 1 000 000€ ;
• un bénéfice imposable inférieur à 60 000 €.

 ➡️Lien vers l’Ordonnance : Ici

CORONAVIRUS : CONCERNANT LES MESURES A PARAITRE EN MATIERE DE LOYERS
Face à la crise économique que traversera (ou traverse déjà) notre pays dans la situation sanitaire actuelle, le Gouvernement a, d’ores-et-déjà, annoncé une série de mesures pour soutenir et sauver certaines Entreprises. Plusieurs d’entre elles concerneront les loyers.
Les déclarations des pouvoirs publics ne sont, pour l’heure, pas encore édictées de manière concrète (Les dernières Ordonnances n’étant pas encore publiées). Néanmoins, il s’agit dès à présent d’en comprendre la portée :
Non, aucune mesure n’est pour l’heure envisagée concernant les baux d’habitation. Il s’agit donc de « rassurer » les propriétaires, d’un côté, et ne rien faire miroiter aux locataires de l’autre : les particuliers ne devraient pas être concernés par ces mesures ;
Le coronavirus devrait difficilement être reconnu comme « force majeure » (au sens du droit des contrats), hormis plusieurs cas exceptionnels, ceci même si le Ministre de l’économie a pu employer ce terme pour annoncer les mesures à venir. Nous rappelons que la force majeure doit être reconnue au préalable par un juge pour produire effet.. La négociation du loyer pour « imprévision » paraît, pour l’heure, être la meilleure possibilité (cf article précédemment publié sur ce site) en attendant lesdites mesures;
Non, les loyers commerciauxne devraient être pas purement et simplement effacés. Les entreprises concernées bénéficieraient d’un report ou étalement du loyer : le dispositif à paraître serait donc moins avantageux que ce qui avait pu être annoncé. Il ne s’appliquera, en outre, qu’aux petites entreprises n’employant que très peu de salariés.
La procédure restant à paraître, les 25 ordonnances prises par le Gouvernement le 25 mars 2020 devant être publiées dans les jours à venir, nous ne manquerons pas de revenir vers vous lorsque cela sera le cas.

CORONAVIRUS : PRET GARANTI PAR L’ETAT
Communiqué Ministériel – 24 mars 2020
Conformément à l’annonce du président de la République du 16 mars dernier, l’ensemble des réseaux professionnels des banques membres de la Fédération bancaire française, en collaboration avec Bpifrance, lanceront ce 25 mars 2020 un dispositif inédit permettant à l’Etat de garantir pour 300 milliards d’euros de prêts.
Ces prêts permettront de soulager la trésorerie des entreprises et des professionnels qui subissent le choc lié à l’urgence sanitaire.
Cette procédure s’applique pour les entreprises employant moins de 5000 salariés et réalisant un chiffre d’affaire inférieur à 1,5 milliard d’euros en France.
Toutes les entreprises, quels que soit leur taille ou leurs statuts juridiques peuvent en bénéficier : sociétés, commerçants, artisans, exploitants agricoles, professions libérales, micro-entrepreneurs, associations et fondations ayant une activité économique.
Pour plus d’informations ➡️ https://bit.ly/2Jcgbr4

CORONAVIRUS : RÉVISION À LA BAISSE DU LOYER DE BAIL COMMERCIAL POUR CAUSE D’IMPRÉVISION ?
Quentin MAGHIA, élève-avocat au sein de notre Cabinet, a publié un article relatif à la difficile actualité, aussi bien sanitaire qu’économique, et à la possible « bouée de sauvetage » juridique qu’offre désormais le code civil, en cas de survenance d’un événement totalement imprévisible et affectant considérablement l’activité de toute entreprise.
Il semble ainsi qu’un mécanisme puisse être utilisé pour tenter de réviser à la baisse le loyer d’un bail commercial, voire pour faire résilier celui-ci.
Notre cabinet entend, dès à présent, user de ces nouveaux mécanismes novateurs, pour répondre à vos besoins, et pour offrir de nouvelles possibilités de renégociation de vos contrats commerciaux dans pareilles circonstances.

Assouplissement des conditions d’octroi d’avances en compte courant par la loi PACTE
Nous parlons ici de cette forme particulière de « prêt » octroyé par un associé à sa société, dans le cas de figure où son entreprise a un besoin ponctuel de financement ou de trésorerie.

Nous vous rappelons que les sociétés civiles, les SARL et les sociétés par actions peuvent réaliser ce genre de prêt, avance en compte courant, mais à condition que ces associés détiennent réellement au minimum 5 % de capital de l’entreprise. Il s’agissait de l’article L. 312-2 du code monétaire et financier.

La loi PACTE, afin de « favoriser le financement des entreprises », supprime tout simplement cette condition de détention dans les conditions de l’article 76 e la loi PACTE.

Recourir à cette méthode de financement sera donc plus simple à l’avenir. Notre cabinet pourra évidemment vous assister dans cette procédure afin de respecter les conditions définies par la loi PACTE.


Réforme de l’EIRL (ou entreprise individuelle à responsabilité limitée) par la loi PACTE
Pour rappel, l’EIRL permet, en cas de faillite, de protéger les biens personnels de l’entrepreneur en séparant le patrimoine personnel du patrimoine professionnel. Il s’adresse à tout entrepreneur en nom propre qui affecte des biens à son activité professionnelle :
– auto-entrepreneur,
– commerçant,
– agent commercial, artisan,
– exploitant agricole,
– profession libérale …
La loi PACTE, afin d’inciter les entrepreneurs à recourir plus souvent à cette forme d’entreprise, en a allégé les formalités. En effet, recourir à cette forme juridique nécessité, au préalable, de solliciter l’évaluation par un expert les biens affectés au patrimoine professionnel d’un montant supérieur à 30 000 €.
Par ailleurs, l’entrepreneur doit à l’heure actuelle procéder à ne déclaration spécifique : la déclaration d’affectation. Cette obligation sera désormais supprimée, l’article L. 526-7 du code de commerce devant être prochainement modifié.

Clap de fin pour la loi PACTE : Celle-ci est adoptée et publiée définitivement ! 
C’est donc chose faite, la loi Pacte adoptée définitivement par l’Assemblée nationale courant avril, a été publié au journal officiel du 23 mai 2019.
Certaines de ses dispositions sont d’application immédiate, d’autres nécessiteront encore la publication de décrets d’application à l’image du tout premier Décret N° 2019-514 du 26 mai 2019 qui redéfinit les seuils de désignation obligatoire d’un commissaire aux comptes dans les sociétés commerciales, ou du Décret N° 2019-539 du 29 mai 2019 qui intègre des mesures de simplification relatives à l’allègement des obligations comptables.
Parmi les nouveautés de la loi PACTE :
– modification des « seuils d’effectif » ;
– rehaussement des seuils de certification légale des comptes ;
– nouveautés relatives aux comptes bancaires des micro-entreprises ;
– l’obligation d’un stage de préparation obligatoire supprimée pour les entreprises artisanales ;
– la réforme de l’EIRL.
Notre cabinet a bien sûr, dores et déjà, pris compte de ces nouveautés dans la gestion de vos dossiers juridiques, ainsi que de bien d’autres sur lesquelles nous ne manquerons pas de vous tenir au courant dans les semaines et mois à venir.

« Remplacement » du RSI à compter du 1er janvier 2019
C’était une modification déjà apportée par le décret n° 2017-1894 du 30 décembre 2017, depuis le 1er janvier 2018, les travailleurs indépendants ne relèvent plus du RSI, s’agissant de leur protection sociale obligatoire, mais du régime général des indépendants.
Cette intégration progressive du régime des indépendants au régime général conduit à une nouvelle étape depuis le 1er janvier 2019. A compter de cette date, les nouveaux travailleurs indépendants dépendront de l’Assurance Maladie et seront donc liés à la Caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) de leur lieu de résidence.
Conséquence : ces travailleurs n’auront plus à adhérer à un quelconque organisme. Les prestations telles que le remboursement de soins, le versement d’indemnités journalières, le paiement de pensions d’invalidité, ou l’ouverture de droits à la CMUC, seront prises en charge par l’assurance maladie. Seule nécessité pour le travailleur indépendant : ouvrir un compte personnel sur ameli.fr
A noter toutefois que les travailleurs indépendants installés avant le 1er janvier 2019, ne verront leur transfert à l’Assurance Maladie s’effectuer qu’à compter du 1er janvier 2020. L’année 2019 constitue donc, pour eux, une année transitoire durant laquelle ils continueront d’être rattachés à la Sécurité Sociale des indépendants et d’être remboursés pour les soins de santé par l’organisme sollicité.

Le Sénat se prononce ce mardi 12 février 2019 sur l’ensemble du projet de loi PACTE
Pour rappel, le fameux « Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises« , qui a vocation à faciliter la vie des entreprises et redonner de la vigueur à la croissance, comporte des modifications législatives d’une grande importance, à savoir notamment :
– La modification des seuils du code du travail ;
– L’abrogation de certaines informations préalables des salariés ;
– La rehausse des seuils de nomination des commissaires aux comptes dans les petites entreprises.
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous lorsque nous aurons plus de visibilité sur cette nouvelle réforme.

Droit des sociétés : Allégement des coûts pour les entreprises avec la gratuité des droits d’enregistrement pour certains actes.
Bonne nouvelle ! Même si la formalité reste obligatoire, il n’est plus nécessaire de débourser 375 € ou bien encore 500 € selon les cas lors de l’enregistrement de certains actes de la vie de votre société.
En modifiant la rédaction des articles 809 et suivants du Code général des Impôts le législateur a, ainsi, dès le 31 décembre 2018, rendu gratuit l’enregistrement notamment des actes d’apports ou encore de ceux constatant l’augmentation ou la réduction de votre capital social.

Bail commercial : le réputé non écrit « partiel » de la clause d’indexation illicite

Parution du dernier Décret, tant attendu, sur sur le bénéficiaire effectif (D. n° 2018-824 du 18 avril 2018)

Le décret relatif à cette fameuse nouvelle obligation légale concernant l’ensemble des société (commerciales et civiles) est paru au Journal Officiel, ce 18 avril. Celui-ci est entré en vigueur, et est donc applicable depuis le 21 avril 2018.

En application de cette redéfinition légale le bénéficiaire est désormais la personne physique qui:

a) soit détient, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote d’une société ;
b) soit exerce, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société au sens des 3° et 4° du I de l’article L. 233-3 du Code de commerce.

Il a vocation également à résoudre l’épineuse question de l’impossible détermination du bénéficiaire effectif. En effet, par exemple « lorsqu’aucune personne physique n’a pu être identifiée selon les critères prévus au précédent alinéa », le bénéficiaire effectif correspond alors à l’une des nombreuses possibilités clairement définies par le nouveau texte. Par exemple : « Le président et, le cas échéant, le directeur général des sociétés par actions simplifiées ».

Evidemment, notre cabinet se propose de vous accompagner dans la compréhension des nouveaux textes, l’identification de votre bénéficiaire effectif, et la réalisation des formalités de déclaration afférentes.

Quentin MAGHIA – Docteur en droit


Le droit des contrats a encore été impacté par la Ratification de l’Ordonnance du droit des obligations n°2016-131 du 10 février 2016. 

Ce Mercredi 11 avril 2018, a été ratifiée la version définitive de la réforme du droit des contrats par les sénateurs, suite aux modifications de la commission mixte paritaire et l’approbation de l’Assemblée. Voici les principales modifications à retenir :

  • En matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut plus agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ;
  • En cas d’abus dans la fixation du prix d’un contrat de prestation de service, le juge peut peut être saisi d’une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat ;
  • Dans tout contrat d’adhésion comportant un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par une partie, le juge peut intervenir pour réputer non écrite celle(s) qui créerai(en)t un déséquilibre significatif ;
  • En cas d’imprévision, à la demande d’une partie, le juge peut intervenir (hors cas d’opérations sur les titres et contrats financiers) pour réviser ou mettre fin au contrat ;
  • En cas d’exécution imparfaite de la prestation, un cocontractant peut décider lui-même de la réduction du prix, soit en sollicitant un accord écrit, soit en demandant au juge de réduire lui-même le prix.

Il s’agissait de la dernière étape avant ratification définitive, et incorporation du nouveau texte dans le code civil. La loi entrera en vigueur le 1er octobre 2016. Les nombreux risques juridiques en découlant amènent chaque rédacteur de contrat à envisager toutes nouvelles problématiques, et apporter la plus grande vigilance dans la rédaction de chaque clause.

Notre rôle d’avocat d’affaires est de vous accompagner dans la compréhension de ces nouveaux enjeux juridiques, et vous assister dans la rédaction ou la modification de vos contrats. Il s’agit en effet, d’ores et déjà, de changer vos habitudes rédactionnelles.

Quentin MAGHIA – Docteur en droit